LES DIAGNOSTICS OBLIGATOIRE LORS D’UNE VENTE
LES DIAGNOSTICS OBLIGATOIRE LORS D’UNE VENTE
Les diagnostics obligatoires lors de la vente d’un logement en France sont regroupés dans un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) qui doit être remis à l’acquéreur au plus tard à la signature du compromis de vente. Ce dossier vise à informer l’acheteur sur l’état du bien et à protéger le vendeur en matière d’obligation d’information et de responsabilité. [1] [2]
Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT)
Le DDT rassemble l’ensemble des diagnostics immobiliers exigés par la réglementation, en fonction de l’usage du logement, de sa date de construction et de sa localisation. Il doit être annexé à la promesse ou au compromis de vente, et idéalement communiqué dès les premières visites pour sécuriser la transaction et rassurer les acquéreurs. [1] [2] [3]
L’objectif de ce dossier est de prévenir les risques pour la santé et la sécurité des occupants (amiante, plomb, gaz, électricité, termites, assainissement, etc.), mais aussi d’informer sur la performance énergétique et les risques naturels ou technologiques. En cas de défaut d’information, la responsabilité du vendeur peut être engagée et l’acheteur peut demander une diminution du prix voire l’annulation de la vente. [2] [4] [5]
Liste des principaux diagnostics obligatoires
Plusieurs diagnostics sont susceptibles d’être exigés lors d’une vente, la liste variant selon le bien :
- Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : obligatoire pour tous les logements à usage d’habitation et à présenter dès l’annonce, avec une durée de validité généralement de 10 ans. [1] [6]
- Amiante : requis pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 ; il est illimité si le diagnostic est négatif, sinon un contrôle périodique est nécessaire. [2] [7]
- Plomb (CREP) : exigé pour les bâtiments d’habitation construits avant le 1er janvier 1949, avec validité illimitée en cas d’absence de risque et durée limitée (1 an) en cas de présence de plomb. [4] [6]
- Gaz : contrôle obligatoire si l’installation intérieure de gaz a plus de 15 ans, avec une durée de validité de 3 ans. [2] [6]
- Électricité : diagnostic requis si l’installation a plus de 15 ans, valable 3 ans également. [2] [6]
- Termites : imposé dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, avec une validité courte de 6 mois. [4] [6] [7]
- Assainissement non collectif : demandé pour les biens non raccordés au tout‑à‑l’égout, avec un contrôle datant de moins de 3 ans. [2] [6]
- État des risques et pollutions (ERP) : obligatoire pour tous les biens situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques ou une zone de sismicité, valable 6 mois. [1] [6] [7]
- État des nuisances sonores et aériennes (bruit des aéroports) : requis lorsque le bien est situé dans une zone d’exposition au bruit définie par un plan de gêne sonore. [1] [6]
Selon la nature du bien (maison individuelle, lot en copropriété, immeuble), d’autres documents peuvent s’ajouter, comme la superficie loi Carrez pour les lots de copropriété, dont la validité est illimitée tant qu’aucune modification des surfaces n’est réalisée. [4] [6]
Évolutions récentes et audit énergétique
En 2025, le cadre réglementaire des diagnostics immobiliers a évolué, notamment autour de la performance énergétique et de la lutte contre les « passoires thermiques ». Pour certaines maisons individuelles ou immeubles en monopropriété classés E, F ou G au DPE, un audit énergétique est désormais exigé lors de la vente, en complément du DPE. [3] [8] [9] [10]
Cet audit énergétique détaille des scénarios de travaux, leurs coûts estimatifs et les gains de performance possibles, afin d’informer l’acheteur sur les améliorations envisageables du bien. Il s’inscrit dans une politique publique de rénovation énergétique et peut avoir un impact direct sur la négociation du prix de vente et sur la stratégie de mise en marché du logement. [3] [9] [10]
Durées de validité et mise à jour des diagnostics
Chaque diagnostic possède sa propre durée de validité, ce qui oblige le vendeur à vérifier si des documents déjà réalisés par le passé sont toujours utilisables. Par exemple, le DPE est valable 10 ans (sous certaines conditions), les diagnostics gaz, électricité et assainissement non collectif 3 ans, l’ERP et le diagnostic termites 6 mois, tandis que certains diagnostics comme l’amiante ou le plomb peuvent être illimités en cas de résultat négatif. [6] [7]
En pratique, il est conseillé d’anticiper la réalisation ou la mise à jour des diagnostics dès la préparation de la vente, afin d’éviter les retards lors de la signature du compromis et de limiter les risques de contestation. Les textes officiels précisent que le vendeur doit faire réaliser ces diagnostics par un professionnel certifié, inscrit sur une liste accessible au public. [1] [2] [3] [5]
Enjeux pour le vendeur et l’acquéreur
Pour le vendeur, des diagnostics complets, récents et clairs constituent une protection juridique en démontrant le respect de son obligation d’information et en limitant les risques de mise en cause pour vice caché. Un DDT bien préparé peut également valoriser le bien, en mettant en avant une bonne performance énergétique ou une absence de pathologies lourdes (amiante, termites, plomb, installations défectueuses). [1] [3] [4] [10]
Pour l’acheteur, ces diagnostics sont un outil d’aide à la décision permettant d’apprécier l’état réel du logement, les travaux à prévoir et les risques éventuels. Ils participent à la transparence de la transaction immobilière et s’intègrent dans la politique plus large de sécurité, de santé publique et de transition énergétique portée par les pouvoirs publics. [2] [4] [10]
Sources :
[1] https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F10798
[2] https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/diagnostics-techniques-immobiliers
[3] https://segala-immobilier.fr/diagnostics-immobiliers-vente-2025
[7] https://www.qualitel.org/particuliers/diagnostics-immobiliers/validite-diagnostic-immobilier/
[8] https://www.diagamter.com/actualites/diagnostics-immobiliers-ce-qui-change-au-1er-janvier-2025
[9) https://www.d-pro.fr/diagnostic-immobilier-obligatoire-tout-savoir-en-2025/
[10] https://monfort-immobilier.fr/diagnostic-obligatoire-vente/